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[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 계약시 셀러의 책임은 어디까지?

얼마전 아주 지겹고도 복잡한 숏세일을 마무리했다. 숏세일을 하면서 매번 느끼는 것이지만 렌더마다 요구 사항이 다르고 셀러가 가지고 있는 채무금액에 따라 때로는 무리한 요구를 해오는 렌더들도 많아서 ‘숏세일은 이렇다’라고 정의를 내리는것은 무리가 있다. 일선에서 일하는 리스팅 에이전트들까지도 숏세일 계약에 대해서 잘못 이해하는 경우를 종종 보게된다. 렌더의 승인 받는 일에만 집중을해서 셀러의 책임들에 대해서는 그리 신경쓰지 않는듯하다. 숏세일 계약은 집이 완전히 팔릴때까지 전적으로셀러에게 책임이있다. 계약이 성립되기 위해서는 셀러가 우선 바이어들에게 들어온 계약서중 제일 좋은 조건의 계약서(the highest and the best offer) 하나를 선택해서 받아들인다음 (Accepted) 셀러의 렌더에게 융자금 액보다 적은 금액으로 판매할수있도록 승인을 받는 조건(Contingency)을 전제한 계약서 (contract)이기에 , 계약서에 있는 내용은 당연히 셀러의 책임이다. 숏세일 매물의 셀러가 주의해야 할 점과 알아야 할 점들을 살펴보자. ◇계약서 싸인은 한 계약서에만 할 것. 리스팅에이전트가 멀티 오퍼에 싸인을 해도 괜찮다고 말한다면 그것은 잘못된 조언이며 나중에 법적 소송까지 갈 수있는 경우가 생기니 절대 해서는 안될일이다. 단 나중을 위해서 백업오퍼 (back-up offer)를 받아 둘때 반듯이 계약서에 Back ?Up Offer라는 단어를 꼭 써 넣어야한다. 아무리 렌더의 승인을 받아야한다는 전제 조건이 들어가더라도 셀러는 은행이 아니라 바로 집주인인것이다. 숏세일 계약이라 할지라도 여러 계약서에 싸인을 함부러한다면 , 집을 여러사람에게 팔거라는 계약과도 같아서 즉,사기계약이 되는것이다. 계약서 여러 개에 싸인을 해놓고 은행보고 선택하라는것은 아주 우둔한 짓이다. 간혹 어떤 숏세일 리스팅 에이전트는 은행이 그러길 원한다고 하는데 그런 에이전트는 실제로 은행과 협상해본적이 없는 에이전트로 단정되고 리스팅 에이전트는 은행의 에이전트가 아니라 셀러의 에이전트라는걸 다시 한번 상기 시킨다. ◇숏세일이라고 당연히 AS-IS상태로 집을 매매한다. 아니다. 바이어는 Home Inspection을 할 권리가 있고 계약서에 AS-IS조건이 명시되어 있지 않는다면 계약서에 의거해서 모든게 working condition이 되야한다. 반드시 계약서에 AS-IS조건으로 매매한다는 조건을 넣어야만하다. ◇집을 비워줄때 집 청소 안해도 된다. 아니다. 반듯이 계약서에 의거해서 집안의 모든 쓰레기들은 없어야하고 베큠크린 정도의 청소가 반듯이 되어있어야한다. ◇가전제품을 를 떼어 가도된다. 아니다. 특별히 계약서에 명시 되어 있지 않는다면 계약서를 받아들였을 때의 모든 가전제품은 반듯이 집과 함께 매매되어야 한다. ◇이사갈때 집을 망가트려도 책임이 없다. 절대 아니다. 일반 매매와 똑같이 세를먼트 전에 Walk-Though라는 것을 하기때문에 계약 당시의 상태를 유지해야한다. 완전한 매매가 끝나기 이전까지 모든 책임은 셀러에게 있고 계약 조건을 위반 했을 경우 바이어는 언제든지 계약에서 벗어날 수 있다. 숏세일은 셀러의 렌더의 승인을 받아야한다는 전제 조건의 계약이지, 셀러 즉 집주인의 책임을 제 3자에게 모두 전가하는 조건의 계약이 아니다. 은행의 승인을 얻어 완전히 매매가 될때까지 계약조건의 책임은 셀러에게 전적으로 있다는걸 명심하자. 다시 한번 더 강조를 한다면, 은행의 승인을 얻는 조건 이외의 모든 계약서에 있는 내용은 셀러에게 책임이 있고 계약대로 이행해야한다. (문의: 301-762-4989)

2009-07-29

[유지희의 부동산 가이드] 누구를 선택 할 것인가

이사 철 막바지가 되어서인지, 임대주택을 구하고자 하는 사람과 좋은 세입주를 찾는 집주인들의 움직임이 부산하다. 7월이 지나면 세입자를 찾기 힘들어 지기 때문에 임대주택 매물을 내놓은 주인들은 될 수 있으면 7월을 넘기지 않으려 한다. 하지만 급한 마음에 아무에나 임대 할 수는 없기 때문에 위험 부담을 최소한으로 줄이는 세입자 찾기에 노력해야 할 것이다. 하지만 좋은 세입자 즉, 좋은 크레딧 점수와 증명된 수입을 가진 세입자를 찾고자 마냥 기다리기만 한다면 이사철은 다 지나고 집을 몇 달 동안 비워 놓아야 한다. 그 만큼 손실이 크기 때문에 혹 크레딧 점수가 높지 않아도 좋은 세입자가 될 수 있는 사람들을 발견하는 노력도 필요하다. 요즘 임대 주택을 마켓에 내놓고 세입자가 되고자 하는 사람들의 신청서(Application)를 보면 2-3년 전에 비해 많은 사람들의 크레딧 점수가 낮다는 것이 새 풍속도인 것 같다. 불경기로 인한 타격이 커 사람들의 크레딧 점수에도 반영되는듯하다. 어떤 임대주택 주인들은 크레딧 점수가 높은 사람들만 찾는 분들이 있다. 크레딧 점수가 낮아 임대신청서를 자꾸 거절하다 보면, 집은 비워둔 상태로 오랫동안 방치해둔 상태로 결국 주인에게 수입원이 줄어드는 실질적인 피해를 줄 때도 있다. 물론 크레딧 점수가 좋은 세입자가 들어온다면 당연히 바람직하겠지만, 크레딧 점수만 좋다고 안심할 일이 아니다. 새로운 세입자의 소득을 증명할 수 있는 서류를 면밀히 검토 해야 할 것이다. 세입자의 소득 증명은 곧 렌트비를 매달 잘 낼 수 있는가에 직접적으로 반영되기 때문이다. 작년에 있었던 실제 사례를 들어보자. 한 임대 주택에 두 개의 신청서를 받아왔다. 하나는 세입자 희망자의 크레딧 점수가 상위 700점 이였고, 다른 하나의 세입자 희망자의 크레딧 점수는 낮은 500점 이였다. 이 두 사람의 신청서를 비교하면서 소득을 증명할 수 있는 증빙서류 즉 월급명세서(pay stub)과 뱅크스테이트(bank statement)를 가져오라고 했다. 전자의 크레딧 점수가 좋은 세입자 희망자는 얼마 전에 직장을 잃었지만 곧 다시 직장을 찾을 거라는 소식이 왔고, 후자의 크레딧 점수가 낮은 세입자 희망자는 렌트비를 충분히 낼 수 있는 증명서류를 첨부해왔다. 이 두 신청서를 첨부 서류를 집주인에게 보내줬다. 크레딧 점수가 높은 사람을 택하길 희망했다. 그 이유는 이때까지의 신용도가 좋기 때문에 더 믿음이 가기 때문이란다. 필자는 다시 집주인에게 확인을 했고, 오랜 시간에 걸쳐 어떤 세입자 희망자가 더 좋은 세입자가 될 수 있는가에 대해서 다시 설명과 조언을 주었다. 아무리 크레딧 점수가 높은 사람이라도 직장이 없으면 어떤 방법으로 렌트비를 낼 수 있는가를 다시 한번 생각해 보라고 했다. 더군다나 은행잔고가 많이 남아 있지 않은 그저 크레딧 점수만 좋은 사람임을 다시 한번 상기시켰다. 그리고 곧 직장을 구 할 것이라는 것은 본인의 희망사항이지 불투명한 미래이기 때문이다. 그리고 크레딧 점수가 낮은 렌트 희망자의 크레딧 리포트를 자세히 살펴볼 필요가 있었다. 크레딧 점수가 낮은가에 따라 좋은 세입자가 될 수 있기 때문이다. 비록 점수가 낮다 하더라도 최근 일년 동안 페이먼트를 잘 했는지, 지속적으로 최근까지 페이먼트가 밀렸다면 더 이상 고려해 볼 필요가 없지만, 후자의 세입자 희망자의 크레딧 리포트를 자세히 살펴보면 3년전 집을 차압당했고, 연체된 페이먼트 기록이 있었다. 하지만, 1년 전부터의 기록은 연체된 기록이 하나도 없었고, 전에 살던 임대주택 주인으로부터 매달 렌트비를 잘 냈다는 사실도 확인을 한 상태였기 때문에 필자는 크레딧 점수가 낮은 후자의 세입자가 더 안심이 되었다. 결국은 후자의 크레딧 점수가 낮지만, 수입이 증명된 세입자를 선택했다. 일년이 지난 지금까지 한 번도 늦은 적이 없이 렌트비를 매달 잘 내왔고, 앞으로 1년을 더 연장해 살겠다는 통보가 왔다. 에이전트가 조언을 주어도, 선택은 집 주인에게 있다. 크레딧 점수만 좋은 세입자 희망자를 선택할 것인지, 크레딧 점수가 낮아도 수입이 보장된 세입자 희망자를 선택 할 것인지 잘 비교 분석해서 선택해야 한다.

2009-07-22

[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 매물 감정가의 문제점

한 집을 두고 감정 때문에 최소한 두 번을 싸워야 한다는 말을 자주 하곤한다. 숏세일(short sale) 리스팅(listing) 에이전트는 매물을 마켓에 올려 놓기 전에 매물 가격을 잘 산출해야 한다. 숏세일 매물이라고 무작정 낮은 가격으로 마켓에 올려 놓고 은행의 승인을 받기 기다린다면 큰 오산이다. 저당은행으로부터 내보는 BPO (Broker Price Option)를 통과해야 하기 때문이다. 은행에 따라서 BPO 대신 감정사를 내보내는 경우도 있다. 숏세일 매물이 계약된 금액보다 감정이 훨씬 많이 나오는 경우는 은행에서 숏세일 승인 거부를 당하는 경우가 있다. 이 경우 왜 해당 매물의 가격이 적정선인지를 잘 증명해야한다. 최근에 팔린 주변 시세와 해당 매물을 비교하여 왜 책정된 가격으로 팔 수밖에 없는지를 잘 설명해야 하고, 단점들을 나열할 항목들을 미리 준비해 두는 게 좋다. 왜 숏세일 매물의 감정가가 문제가 되는지 실제로 있었던 케이스의 예를 자세히 살펴보자. 얼마 전 일차 은행에서 승인거부를 당한 적이 있다 .은행에서 내보낸 BPO의 금액과 계약된 금액이 너무 차이가 난다는 이유였다. 왜 숏세일 매물의 계약 금액이 BPO의 가격과 차이가 많이 나는지를 입증하고 은행을 설득하는데 3주나 허비 했다. 가령, 집 주변으로 ICC 공사가 진행 중 이여서 바이어의 구매력이 떨어진다거나, 지하실에 문제점이 있다는 사실과 그 동안 주변의 집값 시세가 얼마나 떨어졌는지를 다시 비교해주고 , 숏세일 매물로 내놓기 이전에 정상 매물로 팔려고 얼마나 노력을 했는지를 말이 아니 서류상으로 보여 주어야 했다. 지난 5개월간의 지루한 싸움이 끝나고 드디어 일차 은행에서 승인이 나왔다. 2차 은행과의 승인을 놓고 또 줄다리기를 해야 했다. 또 감정가가 문제였다. 2차 은행에서는 셀러가 진 빚의 금액이 워낙 큰지라 은행의 손해가 너무 심해서 10%로 승인을 못해주겠다는 것이다. 그리고 감정가보다 낮은 금액으로 계약이 되었기에 2차 은행에 돌아오는 금액이 너무 적다고 승인 할 수 없다는 통보가 왔다. 1차 은행과 협상이 들어갈 때 미리 2차 은행과 어느 정도 금액에 대해서 협상한 상태였는데, 1차 은행의 승인이 떨어지자 2차 은행에서 훨씬 더 많은 금액을 요구하기 시작했고 심지어는 50%를 요구까지 했다. 끝없는 실갱이로 또 다른 7주가 지나버렸고 마침내 2차에서 15%로 승인이 떨어졌다. 일차은행에서 10%를 2차 은행으로 준다고 승인을 받은 상태에서 나머지 5%의 차액을 일차에 더 요구했지만, 일차은행에서는 3번이나 연기한 이상 승인 기간을 연기를 하지 않겠다는 단호함을 보였다. 카운티에 이미 차압이 등록된지 오래된 상태에서 차압을 취소하거나 더 이상 연기 하지 않겠다는 1차 은행을 더 이상 막기에는 너무나 오랜 시간이 지나버렸고 1차 은행의 빛만 늘어나는 결과가 초래되었다. 마지막 수단으로 바이어에게 집값을 더 올리지 않으면 계약에서 나가라는 통보를 보내야 했다. 그 동안 주변 시세 하락세로 인해 가격을 올리면 바이어의 융자금 감정가가 나올지 걱정은 되었지만 무리수를 던지기로 했다. 그리고, 지난 6개월을 무던히 기다렸던 바이어에게 미안했지만, 리스팅 에이전트로써 어쩔 수 없는 선택 이였다. 바이어는 선택의 여지가 없자 계약금을 올리겠다는 합의를 했지만, 상향 조정된 계약금액의 차액을 2차에서 가져간다는 조건을 1차 은행에서 승인을 다시 받아야 했다. 모든 게 다 끝난 것이 아니었다. 이젠 바이어의 융자에서 또 감정이 문제였다. 계약금액보다 감정이 낮은 금액으로 나왔다는 것이다. 숏세일이 진행되는 동안 주변의 집값의 하락으로 감정이 나오질 않는다는 연락을 받았고, 이번엔 다시 왜 이 집이 감정가를 통과 할 수 있는가를 증명하면서 집 감정가를 두고 또 한차례 시비가 붙었다. 요즘은 감정사를 은행에서 직접 보내기 때문에 감정사와 연락할 수 없다고 하지만, 감정서를 자세히 읽어보면 감정사의 연락처가 있다. 지면에 자세히 설명 할 수는 없지만, 다행히 감정가가 수정이 되었고 이제는 정말로 모든 것이 다 통과되고 정리 되어서 세를먼트 날만 기다리면 되는 줄 알았다. 이번엔 또 화재보험이 문제가 되었다. 집 주인이 2년전 보험에 클레임한 것이 문제가 되어 화재보험을 들어 줄 수가 없다는 것이다. 그렇다면 결국은 융자를 받지 못한다는 것이다. 아는 모든 보험회사를 수소문해서 다행히 화재보험을 들 수 있었고 이제는 정말 세틀먼트 날짜만 기다리고 있는데, 또 무슨 문제가 발생할지 안심이 되질 않는다. 위의 실제적인 케이스처럼 숏세일 매물의 감정가가 시비가 붙어서 승인을 받는 기간이 더 연장되는 일이 허다하다. 숏세일 매물을 마켓에 내놓기 이전에 은행과의 감정 시비에 대하여 미리 준비해 놓는 게 바람직하고, 숏세일은 장시간을 요하는 매매이기에 은행의 승인을 받는 동안 주변 시세가 하락할 수 있기 있다는 점을 감안해서 숏세일이 진행되는 동안 항상 주변시세를 잘 살펴야 할 것이다.

2009-07-15

[유지희의 부동산 가이드] 호텔들의 차압위기

주택시장의 차압이라는 말은 이제는 불감증이 걸릴 정도로 너무나 흔한 이야기가 되었다. 작년부터 고개를 들기 시작했던 커머셜 건물들의 차압과 숏세일 이 이제는 별로 놀라운 일도 아니다. 불경기로 인한 여행관련 사업 특히, 호텔관련 상업용 건물들이 가장 타격을 받을 것이라고 예상했던 필자는 손님들의 호텔 구입에 관해서 부정적인 견해로 적극적으로 말렸던 일들을 떠 올리게된다. 호텔 차압 매물들이 올라오면 당연하다는 말로 일축해버렸지만, 얼마 전 위싱톤 포스트에 올라온 Watergate Hotel이 차압 위기에 놓여있다는 기사에 놀라움을 표했고 ,결국 올 것이 왔구나 하는 생각이 들었다. 이번주까지 렌더(Lender)에서 6980만 달러나 되는 융자 조건이나 기간을 조정해주지 않으면 말 그대로 차압의 위기에 놓여게 된다. Watergate Hotel은 Nixon 전 대통령의 Watergate 사건으로 유명세를 탄 일종의 lanmark빌딩인 것이다. 지난 5년 전에 Monument Realty에 의해서 사들여진 이 호텔은 고급 co-op으로 개발하려다 주변 이웃의 기나 긴 법정 투쟁과 파트너인 Lehman’s 파산으로 인한 자금의 경색과 작년부터 다시 호텔로 재 개발 하려 했지만, 이미 부동산마켓이 바닥을 헤메이고 있는 상태가 되어버렸다. 작년부터 시작되어 올해 말에 다시 호텔로 오픈 하려 했던 리모델링 공사가 얼마나 진척되어 있는지도 미지수이다. 이 호텔에 관련된 렌더들 중 가장 큰 금액을 빌려준 4000만 달러를 쥐고 있는 BP Capital 의 한 관계자는 투자자들이 곧 나타나겠지만 얼마나 offer를 할지 관심사라고 했다. 5년전 Monument Realty가 이 호텔을 사들일 때 정확히 얼마에 사들였는지 정확한 기록은 찾아보기 힘들지만, 20% 다운을 했다고 가정했을 때, 8700만 달러에 사 들인 걸로 가정이 되지만 그때 당시 부동산의 값어치는 (Assessments) 경우 3000만 달러 정도 밖에 되지 않았을 거라는 계산을 해본다. 그래도 그 당시에는 watergate를 사 들인 것에 대해서 말 그대로 홈런을 쳤다고들 했다 하니, 이런 정도의 유명세를 탄 호텔은 땅값과 건물의 가치로 매겨지는 Assessment가 얼마인지가 그리 중요하지 않다. 이 호텔은 투자자가 곧 나타날 것으로 보이지만, 현재까지는 차압의 위기에서 벗어날 수 있을지 불투명한 상태이다. 위의 워러케이트 호텔은 유명세를 탄 빌딩으로 모든 이의 관심사가 되어 있지만, 현실적인 이야기로 돌아와서 소액투자자들(1000만 달러 미만)이 호텔에 투자를 원 하다면, 앞으로 한 1-2년간은 추이를 지켜보고 섣부른 투자를 자제해야 할 것으로 보인다. 경기 침체로 미국전역에 산재되어 있는 호텔들의 재정 적자는 기나긴 시간 동안 계속 될 것으로 보인다. 현재 아무리 싸게 나온 호텔 매물이라 할지라도 최소한 1-2년간을 버틸 수 있는 투자금이나 싸게 사들인 호텔을 리모델링을 하는 비용을 감안한다면 호텔에 대한 투자는 밑바진 독에 물 붓기식의 투자가 될것으로 보인다. 올해의 커머셜 건물의 투자는 신중에 또 신중을 기해야 하지만 특히 호텔에 관한 투자는 세심한 분석과 신중을 해야 함을 당부하는 바이다. (문의: 301-762-4989)

2009-07-08

[유지희의 부동산 가이드] 집주인 파산·차압시 세입자 대처법

요즘 임대 부동산 시장(Rental Property Market)은 물량이 부족한 현실이다. 융자 조건이 까다로와져서 집을 구매하기 보다는 렌트를 하는 분들이 많아진 영향도 크다. 또한 숏세일이나 집을 차압 당한 분들도 많아져서 더욱 더 임대 주택을 구하기가 참으로 힘들때이다. 이미 크레딧이 망가진 분들은 최소한 2달치 디파짓을 요구하고 까다로운 수입증명을 요구 받는데, 이러한 까다로운 절차를 통과해서 두달치 보증금(security deposit)을 하고 어렵게 구한 집이라도 선듯 계약을 할것이 아니라 세심히 알아봐야 할 점들이 있다. 우선 주택 모기지(mortgage)를 내지 않고 은행에서 Default 통지서를 받은 집 주인들이 그 사실을 숨기고 렌트를 내놓는 케이스도 종종 있다. 여기서 문제는 테넌트(세입자)가 손해를 보게 되는 경우다. 렌트비를 테난트(tenant)에게 매달 받으면서 모기지는 내지 않고 마지막까지 돈을 챙기는 건물주(landlord)들이 문제를 일으키게 된다. 따라서 임대 신청서(rent application)를 낼 때 집 주인이 혹시나 모기지 채무 불이행(mortgage default)가 없는지, 은행에서 차압 통지서를 받은 사실이 없는지, 혹은 숏 세일(short sale)에 내놓는 경우가 없는지를, 아니면 더 나아가 앞으로 숏세일로 마켓에 내 놓을건지 사실 여부를 반드시 확인하고 임대권 증서(Deed of Lease)에 서명하길 바란다. 이 때 구두로 확인을 하지 말고,꼭 문서(written statement)를 요구해서 만일 벌어질 피해를 최소한으로 줄이길 바란다. 이런 절차를 무시하면 다음과 같은 불이익을 세입자는 받을 수 있다. 얼마 전 문의 전화가 왔는데, 렌트비를 잘 내고 살고 있는 테난트에게 갑자기 집을 비우라는 통지서가 날아 왔다는 것이다. 이런 경우는 이미 차압 상태가 거의 마무리된 상태에서 불양심적인 집주인이 렌트를 내놓는 것이라고 보여진다. 이미 포크로져(차압)를 당한 집 주인이 디파짓(시큐러티 디파짓)을 돌려 주지도 않고 연락이 끊기는 상태가 되기도 한다. 이렇게 되면 세입자는 최악의 경우 디파짓 금액을 날릴 수도 있다. 만일 이 세입자가 자신이 살던 집을 차압(포크로져)나 숏세일로 잃은 후 집을 빌린 것이라고 생각해보자. 어렵게 새로이 이주한 임대 주택에서 또 불이익을 당하고 이사를 해야하는 손해와 번거로움의 크기는 상상할 수가 없다. 물론 임대 주택에서 임대로 옮겼어도 손해나 정신적 피해는 마찬가지일 것이다. ▷문의: 301-762-4989

2009-06-24

[유지희의 부동산 가이드] 'The Best and the Highest'

요즘 숏세일 리스팅을 많이 하는 에이전트 입장에서 일하다보면 바이어들의 패턴을 잘 파악 할 수 있다. 좋은 커디션의 주택이 숏세일 매물로 나오면 20개 이상의 오퍼가 들어 오기도 한다. 물론 모든 지역이 다 그러한 것은 아니다. 좋은 컨디션의 매물 중 40만대 미만의 매물은 5개 이상의 오퍼가 들어오는 것은 틀림이 없다. 지난 3년간은 숏세일에 대한 풍속도가 많이 바뀐 것 같다. 요즘 또 하나의 풍속도는 현금 바이어(Cash Buyer)들이 많다는 것이다. 저가의 숏세일 매물에도 현금 바이어가 있지만 백만불이 넘는 숏세일 매물에도 현금 바이어가 나타나 놀라움을 금치 못하게 만든다. 자금을 확보한 투자자들이 고개를 들고 있지 않나 하는 생각이 든다. 그렇다면 주택가격의 하향선이 바닥에서 상승모드로 가고있음을 시사하는 것은 아닌지 생각해 본다. 그러나 요즘의 풍속도가 좋은 저가 매물이 없어 구매 할 주택이 없다는 말이 나돌고 있고, 실제 일선에서 일하는 필자도 공감은 하지만 아직은 주택가격 상승을 예측하는 것은 너무 앞선 판단이다. 요즘 제일 많은 바이어들은 오바마 정부의 택스 크레딧에 힘입어 주택구입과 최대한의 세금 해택을 보려는 첫 주택 구입자들이고, 아직도 예측 불허인 경기가 이제까지 간신히 버텨왔던 주택 소유자들에게 더 이상의 희망이 보이질 않기에 의외로 주택을 스스로 포기 하려는 사람들이 당분간은 더 증가 할 것으로 보인다. 다시 요즘의 숏세일 풍속도로 돌아와서, 3-4년전 숏세일이 고개를 들었을때 유행이 될 것 같은 예감은 적중했다. 그 당시만해도 숏세일에 대한 개념들이 희박한 상태였기에 많은 바이어들이 기다리다 계약을 취소하고 말았고, 승인을 하는데 5-6개월이 걸리는 지루한 시간 싸움에 많은 바이어 들이 계약을 파기했기 때문에 리스팅 에이전트나 셀러들은 바이어 잡기에 초조 불안했었다. 그랬던 양상이 조금씩 바뀌더니 이제는 핫(hot) 마켓에서 보았던, 한 동안 구경하기 힘들었던 ‘Escalation Addendum’까지 등장한다. Escalation Addendum은 경쟁자가 쓴 오퍼 금액보다 일정금액을 더 주겠다는 일종의 가격 경쟁인 것이다. 하지만 숏세일 매물에서 Escalation Addendum은 그리 좋은 오퍼가 아니다. 필자의 경험으로 봐서는 바이어가 쓸 수 있는 최대의 금액과 가장 좋은 오퍼 조건을 쓰는 것이 the best and the highest offer이다. 많은 오퍼가 들어와 있음을 알고서도 느긋하게 나한테 다시 한번 카운터 오퍼(counter offer)가 다시 올 거라고 기대를 한다면 그런 현실 불가능한 생각은 버리는 게 좋다. 계약 조건이 가장 좋은 비슷한 상위의 오퍼들을 가지고 셀러가 counter offer를 줄 수는 있지만, 밀려 들어오는 많은 오퍼들 중 가격 경쟁에서 일단 밀리는 오퍼들은 잘 읽어보지 않고 휴지통으로 들어가는 오퍼 들이 허다하다. 많은 오퍼가 들어오면 일일이 카운터 오퍼를 줄 수가 없기 때문이고, 줄다리기를 하면서 눈치를 보는 바이어는 지루한 은행과의 협상 중에 마음이 변하여 계약을 파기 시킬 수 있는 바이어로 보여지기 때문이다. 집을 팔아도 셀러가 가져가는 잔액이 하나도 없기 때문에 은행이 가장 좋아 할 오퍼 (최고의 금액-the highest) 조건과 셀러의 책임이 최소인 오퍼 (은행의 승인 후 계약에 대한 조건들- the best offer) 조건을 뽑는 게 당연하다. 셀러의 입장에서 숏세일은 무조건 AS-IS Condition 이라고 생각한다면 낭패를 본다. 계약이 채결 되기 전 명확히 계약서에 밝히지 않으면 은행 승인 후에도 셀러에게 책임이 돌아온다. 숏세일은 은행의 승인을 받아야 하는 조건부의 계약으로 다른 계약 조건은 여전히 셀러에게 책임이 있다는 걸 명심하자. 좋은 물건을 싸게 사고 싶은 마음은 바이어 누구나가 다 가지고 있는 마음 일 것이다. 숏세일 매물은 이미 가격 하락된 정상 매물보다도 훨씬 싸기 때문에 꼭 구입 하고자 하는 매물이 나올지라도 ,경쟁에 이기기 위해서 셀러나 은행의 입장만 고려해서 the best and the highest offer를 쓴다면 지난날의 과열경쟁에서 일어난 제2의 주택 차압 상태가 또 발생 할 수 있다. 바이어의 능력을 감안해서The best and the highest offer를 쓰도록 하자 ▷문의: 301-762-4989

2009-06-17

[유지희의 부동산 가이드] 무감각증으로 버려지는 경고장들

모기지 연체가 되면 렌더로부터 연체가 되었다는 편지가 온다. 이런 경고장을 한 두 번 받다 보면 매달 오는 정크 우편물처럼 취급하여 무감각증이 발동해 쓰레기통으로 직행시키는 분들이 의외로 많다는 이야기를 얼마 전 한 손님으로부터 듣고 놀라움을 금치 못했다. 어차피 갚을 능력도 안 되고, 열어봐야 걱정만 되니 아예 열어보지도 않고 쌓아둔다거나, 마지막 순간까지 아무것도 하지 않고 내버려두는 분들도 많다는 것이다. 손님이 직접 들고 온 것은 차압경고장이 아니라, 이미 차압절차가 끝나고 소유권이 은행에 넘어가, 은행에서 정한 REO 부동산 에이전트에게서 온 퇴거 노티스(Notice to Vacate)였던 것이다. 아직도 집을 구 할 수 있는 방법이 있는지를 알아보려고 오셨는데, 이미 소유권이 은행으로 넘어간 상태여서 더 이상 할 일이 아무것도 없었다. 모든 것이 귀찮아 차압 당하기만 기다리는 분들의 공통점이 차압을 당하면 집에 관련 모든 채무가 없어진다고 생각하는데 그건 잘못된 것이다. 1차 렌더에서 차압을 하더라도 손해 본 금액에 대해서 청구 할 수도 있고 (단 거주 주택은 제외된는데 각 주마다 법이 다르기 때문에 변호사와 상담해야만 한다.) 또한 2차 렌더에서 법원에 고소를 하여 손실된 금액을 상환 받으려는 노력을 하기 때문이다. 집이 차압 당했다 하더라도 모든 채무에서 자유로울 수만 없다는 걸 명심해야 한다. 렌더로부터 Notice of Default라는 경고장이 오면 무시하지 말고 렌더에 직접 전화를 해서 현재의 상황에 대해서 설명을 하고 차압을 방지할 수 있는 방법을 모색해야 한다. 통화 내용은 렌더의 컴퓨터에 기록으로 남기 때문에 집 소유주가 노력을 한다는 걸 보여 주는 것이다. 의외로 많은 렌더들이 차압을 방지 할 수 있는 몇 가지 방법을 제시해 준다. 렌더가 제시하는 여러가지 방법 중 융자재조정(Loan Modification)은 거의 승산이 없다. 융자 재조정을 해줄 때 갚을 수 있는 능력이 되는지를 은행이 심사하기 때문에 은행에 잔고가 많지 않거나 수입 증명이 확실히 되지 않는다면 거의 불가능한 상태이다. 융자 재조정을 성공적으로 하고 난 집 소유주 중 70% 이상이 6개월 안에 다시 연체가 된다는 기록을 읽은 적이 있다. 요즘 렌더들이 꺼려하는 것 중 하나가 융자 재조정인 것을 피부로 느낀다. 렌더에서 제시하는 다른 방법은 일시적인 상황으로 페이먼트를 못하는 경우 유예기간을 주고 매달 페이먼트를 줄여주는 방법도 제시한다. 렌더에서 일시적인 구제방안을 받았는다 것을 꼭 서면으로 받아서 보관하길 바란다. 전화 통화를 했으니 안심하고 기다렸다가 낭패를 보는 분들이 간혹 있다. 다른 방법은 숏세일이다. 집의 부채를 상환할 능력이 되지 않는다면 고려해볼 방법이다. 숏세일에서 탕감된 부채에 대해서 세금을 내지 않는다. 지난번 글에서 언급했듯이 2007년부터 2010까지 숏세일로 탕감된 부채는 렌더가 1099를 발급하더라도 면세가 되는 부분으로 수정시켜서 세금의 부담은 없다. 단 거주 주택이 여야 한다. 은행의 변호사로부터 차압경고장이 오고, 카운티 법원에 차압서류가 등록되어 있다 하더라도 숏세일을 통해 기간을 연장 할 수도 있음을 잊지 말아야 할 것이다. 다른 방법은Deed In Lieu 일종의 차압과 같으나 주택 소유주 스스로 렌더에 집을 돌려주는 것이다. 이 방법은 그리 간단한 것이 아니고, 나중에 차압과 똑 같이 크레딧에 막대한 손실을 주는 것이다. 위의 열거한 내용들의 이용할 기간이 이미 지나버린 주택 소유주 즉, 이미 차압이 되버리고 퇴거 통지를 받은 분들은 퇴거 통지를 무시하지 말고 퇴거 통지에 적혀 있는 전화 번호로 꼭 전화를 해서 이사 나갈 때 드는 비용 요구와 이주할 기간을 최대한 연장 받도록 하자. 퇴거 통지를 받았는데도 강제 퇴거(eviction)를 당할 때까지 또 마지막 순간까지 기다리지 말아야 할 것이다. 요즘의 사태는 개인 혼자만의 일이 아닌 미국 전체에 퍼져있는 위기인 것이다. 노력하는 사람에게는 항상 방법이란 것이 있다. 걸려 오는 독촉 전화와 날아드는 경고장들. 무감각해져서 마지막을 기다리지 말고 끝까지 최선을 다해보길 바란다. (문의: 301-762-4989)

2009-06-10

[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 이후 탕감된 금액은 어떻게 되나

우리가 살다 보면 국면하는 많은 것들 가운데 재정문제는 누구나 제일 힘들어하는 것 중 하나이다. 더군다나 가족들의 보금자리를 잃어야 하는 상황이 된다면 최대의 난관에 부딪치게 되는 것이다. 마지막 선택으로 생각해보는 숏세일. 잘 알아보고 선택 해야 할 것이다. 숏세일이 모든 것을 해결하는 최선의 수단은 아니기 때문이다. 그렇다고 모든걸 자포자기 하는 마음으로 집이 차압 당하기를 기다리는 것도 최대의 실수임이 틀림이 없다. 각자의 재정 상태를 고려해서 변호사, 회계사, 융자전문인, 부동산 에이전트와 잘 상담해 본 후 결정을 내리는게 바람직하다. 숏세일을 고려하는 셀러들에게 가장 많이 듣는 질문이 세금에 관한 것이다. 재정적으로 힘든 셀러가 성공적인 숏세일로 빛이 탕감되었다고 해도 렌더로부터 탕감된 빚에 대하여 또 세금을 내야 하지 않나 하는 또 하나의 걱정이 생기게 된다. 숏세일로 인하여 탕감된 웅자 금액은. IRS에서 수입으로 간주되어 과세 수입 대상이 된다. 단, 2007년 7월에 의회에서 건의 되어서 12월에 통과된 ‘The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act’에 의거하여 임시적으로 2007년부터 2012까지 발생된 탕감된 금액은 세금보고 시 과세 수입 대상에서 제외된다. 하지만 숏세일로 인하여 탕감된 모든 모기지 금액에 대해 세금을 내지 않는 것은 아니다. 거주주택에 (primary residences) 한해서다. 투자용이나 Vacation Home으로 구입한 주택들은 제외 되는 것이다. 그리고 이러한 혜택은 최대한 탕감 금액 200만 달러까지 과세 수입에서 제 할 수 있다. 2차 융자는 과세수입대상 제외? 그렇다면 2차 융자(Home Equity Loan)는 과세 수입 대상에서 제외가 될까? 위의 임시적인 구제방안은 홈에퀴티 론에 대해서도 과세 수입 대상에서 제외 될 수 있다. 단, 집을 지을 때 사용되었거나, 집을 개조할 때 비용으로 사용했거나, 집을 구입할 때 2 융자로 받았을 때만 세금 대상에서 제외 될 수 있다. 결국은 홈에퀴티 론으로 집을 위해서 쓰지 않고 개인적인 용도로, 예를 들어 차를 구입할 때 썼다거나, 사업체 구입할 때 썼다면 탕감된 금액은 수입으로 간주되어 세금을 내야 한다는 말이다. 이밖에도 숏세일을 고려하는 셀러들이 많이 하는 질문은 모기지나 에퀴티론 숏세일 승인을 받고 난 후에 탕감된 금액에 대해서 다시 페이먼트를 내야 하는 가이다. 이것에 대한 정확한 대답은 없다. 각 렌더마다 다르고 셀러의 상황에 따라 다르기 때문이다. 대부분의 모기지는 repayment를 요구하지 않는다. 은행의 손실로 처리된다. 하지만 2차 3차융자(Junior Loan)는 간혹 repayment plan을 요구하는 경우가 있다. Line of Credit 같은 경우 은행이 예상되는 손실 금액이 클 경우 , 쓴 금액을 어디에다 썼는가를 요구하는 렌더들도 있다. 개인적인 용도로 쓴 경우는 숏세일 승인시 repayment plan을 조건으로 승인을 해주는 은행들도 있다. 탕감된 금액이 적거나 집을 구매하기 위해서 사용된 2차 융자는 은행의 손실로 처리가 되기도 한다. 숏세일 승인시 다행히 repayment plan을 요구하지 않고 은행의 손실로 처리된 경우라도 나중에 은행자체의 잘못된 기록으로 콜렉션 에이전시에서 빚을 갚으라는 독촉이 올 수도 있고 렌더에서 법원에 고소를 하여 빚을 갚으라는 경우에 대비하여 숏세일 승인 받았을 때 승인서 내력을 반드시 잘 보관하기 바란다. 다시 강조하지만 세금문제는 각자의 회계사에게 자문을 구해야 할 것이다. (문의: 301-762-4989)

2009-06-03

[유지희의 부동산 가이드] 모두 부동산 전문가(?)

몇 년 전부터 유행처럼 번져온 융자 재조정과 숏세일을 고려하는 분들이 더 욱 더 많아지고 있다. 전문가들과 잘 상의해서 선택하시길 바란다. 걱정과 두려움에서 주변의 지인들에게 이런 저런 조언 아닌 조언을 듣고 잘못된 방향을 선택하시는 분들을 종종 접하게 된다. 어떠한 일이 생기면 주변의 모든 사람들이 갑자기 전문가가 되는 느낌을 받는다. 궁지에 몰린 사람에게 자기의 그릇된 상식에서 조언을 함부로 주기를 삼가 하길 바란다. 몇 일전 지루하고 힘들었던 숏세일을 마무리했다. 숏세일 치고는 3개월만에 세틀을 했으니 빠른 진행이였고 결과도 만족할만 했다. 제3자의 도움을 받지 않고 직접 회사에서 3개의의 렌더들과 협상을 했던지라 힘들었고 신경이 날카로와져서 항상 칼날이 서 있는 상태였다. 1차 렌더의 승인이 떨어지는날 4일의 여유를 주면서 2차, 3차 렌더의 승인을 받아오라는 조건을 만족 시키기 위해서 모든 것을 다 제쳐두고 2차와 3차 렌더들과 줄다리기를 하면서도 혹시나 바이어가 마음이 바뀌어서 계약에서 벗어나려는 건 아닐까 잘 감시도 해야 했다. 드디어 세틀먼트를 하루 앞두고 날벼락 같은 전화가 왔다. 셀러중 한명이 세틀먼트를 못하겠다는 내용이였다. 이유인즉, 어떤 사람이 그러는데 숏세일하고 나면 그 빚이 그대로 남아 결국은 직장에 월급 차압까지 들어오니 숏세일을 포기하고 파산을 신청하라는 조언을 받았다는 것이다. 이집 이외는 아무런 빚도 없는 사람인데 무슨 이유로 파산을 하라고 비전문가적인 충고를 해줬던 것인가. 숏세일을 시작하기 전에 이미 셀러들에게 ‘2차, 3차의 빚은 나중에 repayment plan을 하라고 렌더에서 요구할 수도 있다’라고 알려준 상태에서 시작했던 숏세일 이였지만, 이번 숏세일은 1차, 2차 렌더에서는 합의된 금액을 받고 더 이상의 repayment plan을 하라는 내용도 없었고 3차에서는 벌써 Charge off (loss to bank)가 되었다고 조정담당자에게서 이메일을 받은 터라 기가 막히는 일이였다. 불안해 하는 셀러에게 다시 잘 설명을 하고 렌더 숏세일 조정 담당자에게서 온 이메일을 프린트해주면서 나중을 위해서 잘 보관하라고 셀러에게 주었다. 결국은 세를먼트를 하고 기뻐하는 셀러에게 인사를 하고 돌아오는 심정은 왠지 씁쓸하기만 했다. 또 다른 하나는 융자재조정을 하시는 분의 케이스다. 7개월간 모기지 페이먼트를 안 하시고 융자 재조정 결과만을 기다리는 분이 렌더가 고용한 변호사에게서 온 수많은 차압 통지서 노티스(Notice)와 정확한 차압날짜가 적힌 편지를 들고 찾아오셨다. 왜 이렇게 될 때까지 보고만 계셨냐는 질문에 주변 사람들이 융자 재조정이 들어갔으니 차압통지서가 와도 그냥 기다리면 된다고 해서란다. 그리고 그분은 융자조정을 하고 있는데 왜 차압을 시키느냐고 본인의 상식으로선 도저히 이해가 안 간다고 반복했다. 어디에 초점을 맞춘 상식인가? 숏세일을 하거나 융자 재조정을 진행 중이지만, 렌더에서 서로의 부서가 달라 같은 렌더라도 Collection Department에서는 차압하려는 노력은 지속적으로 진행된다는 점을 간과해서는 안 될 것이다. 이제 이틀 남은 차압날자에 유일하게 할 수 있는 일은 렌더에서 요구하는 금액 전부를 Certified Fund로 변호사 사무실에 보내는 일 밖에 없었다. 주변사람에게 생기는 일이 안타까와서 도와주려는 마음에서 이런 저런 조언을 주는 마음은 잘 알지만 비전문적이고 각자의 상식에서 나오는 조언 아닌 조언은 자제해야 할 것이다. 지극히 당연한 당부지만, 무슨 일이 생기면 그 분야의 전문가를 찾아 조언을 구하기를 바란다. (문의: 301-762-4989)

2009-05-27

[유지희의 부동산 가이드] 업그레이드와 집값의 영향

요즘 현재 소유하고 있는 작은 집을 싸게 팔더라도 더 큰집을 싸게 사는 게 더 이익이라는 손님들을 많이 만나게 된다. 더 큰집을 구입 함으로써 파생되어 늘어나는 모기지나 관리 비용이 감당된다면, 좋은 기회임은 틀림이 없다. 매물을 마켓에 내놓기 전에 어떠한 업그레이드가 집값을 높이는데 도움이 되는지 궁금해 하는 셀러들이 많이 있다. 새롭게 페인트를 칠했다거나 마루를 깔았다거나 몰딩을 새로 달았다는 것은 바이어의 구매심리를 상승하는 좋은 업데이트지만 집값 감정과는 별로 상관이 없다. 그렇다면 집 감정사들이 보편적으로 하는 방법에 의해서 감정가에 반영되는 항목들이 무엇인지 알아보자. Square footage (집의 크기), Condition and Age of the home (집 상태와 지어진 년도), Location (위치), Lot size (땅크기, 이항목은 땅이 크거나 땅값이 비싼 지역의 경우를 제외하고 그다지 반영되지 않는다), Number of bedrooms (방 총계 수 ), Number of bathrooms (화장실 총계 수), Total number of rooms (몇 개의 방과 공간으로 이루어졌는지를 본다), Garage(s)-주차장 ,Decks, Screened porches , Fireplaces 그리고 주변에 매매된 비슷한 주택들의 가격들이 그것이다. 감정사들이 우선으로 보는 것은 그 집의 크기이다. 가령 sunroom extension을 했다거나 지하실을 꾸민 경우이면 당연히 감정가 상승에 반영된다. 지하실을 꾸미는 비용이 만만치 않으므로 주변에 매매된 집값을 잘 비교해보고 지하실을 꾸밀 때 투자되는 비용과 매매될 때 집값 상승에 얼마나 도움이 되는지 에이전트와 상의해보고 결정하는 게 바람직하다. 지하실을 꾸미는 것은 감정가 상승에 반영되고 바이어의 구매심리를 상승 시키는 첫 번째 업그레이일 것이지만 비용이 많이 들어가기 때문에 신중히 고려해야 할 항목이다. 다음은 부엌 과 화장실 업그레이드다. 부엌은 보편적으로 새로이 케비넷을 갈고 카운터 탑을 그레닛(Granite, 화강석)으로 바꾸는 것은 비용이 많이 부담스럽지만 감정가의 집의 상태(condition)에 반영이 될 뿐만 아니라 바이어에게도 구매심리를 자극하는 좋은 업그레이드일 것이다. 큰비용을 감안하고 부엌을 업그레이드를 하기로 마음먹었다면 어플라이언스(appliances)도 같이 새것으로 교체 하기를 권장한다. 많은 돈을 들여 단장한 부엌에 낡은 냉장고나 식기 세척기가 있다면 옥에 티가 되는 격이다. 그 다음으로 집값 감정과 바이어의 구매 심리를 상승 시키는 것은 덱(deck)과 펜스 (fence)이다. 특히 덱은 집값 감정에도 반영이 되지만 바이어가 집을 구매 할 때 덱이 있어야 할 곳에 없다면 구매심리를 저하 시키는 요소가 된다. 돈을 들여 집 단장을 할 계획이 있다면 예산안에서 무엇을 가장 먼저 해야 되는지, 집감정 상승과 바이어 구매심리 상승을 동시에 가져오는 엡그레이를 잘 비교하고 에이전트와 상의 하에 하면 좋은 결과를 가져올 수 있도록하자. 단 생각해 봐야 할 점은 요즘은 집값 감정에 도움이 되지 않는 업데이트(updated)나 엡그레이드(upgrade)라도 단장과 관리가 잘 된 주택은 바이어의 구매심리를 상승시켜 마켓에서 비교적 빨리 거래가 됨으로 오랫동안 마켓에 올라와 있는 주택보다 좋은 가격을 받을 수 있으므로 결국은 집값에 영향을 준다고 볼 수 있음을 간과해서는 안 될 것이다. (문의: 301-762-4989)

2009-05-20

[유지희 부동산 가이드] 한국 사람 집이 경쟁력에서 뒤쳐지는 이유

요즘 바이어의 마켓이 확실하지만 숏세일 매물뿐만 아니라 가격이 잘 책정되고 업데이트가 잘된 정상 매물에도 오퍼가 몰려 들어온다. 주택을 판매하고자 하는 분들은 마켓에 올려 놓기 전에 좋은 오퍼를 받기 위해 한번 문제점들을 생각해보자. 똑 같은 집 구조에 같은 커뮤니티에 있는 한국 사람 집은 왜 미국 사람 집보다 매매가 잘되지 않을까? 매매가 되었다고 해도 가격 면에서 낮게 매매가 되는 이유는 무엇일까? 우리가 흔히 말하는 모델홈 컨디션이라면 더 할 나위없이 좋겠지만, 최대한 노력을 해서 요즘 같은 마켓에서도 일주일 이내에 만족할만한 오퍼를 받도록 노력해보도록 하자. 우선 집을 보러 가게 되면 첫인상에서 뒤쳐지게 된다. 조경이다. 푸른 잔디와 조경이 아름답게 잘 단장이 되어있는 집은 일단 점수를 따고 들어간다. 간혹 조경에 나름대로 신경을 썼다고 하지만 지극히 주관적인 입장에서 조화되지 않은 잡다한 꽃들을 심어 놓으면 관리가 안된 잡초처럼 보일 뿐이다. 집 구조는 바꾸지 못하지만 최대한 바이어의 마음을 사로잡기 위해서 단장해야 할 필수적인 사항들을 알아보자 탁하고 찌들은 음식냄새는 구매력을 상실하는데 한몫을 단단히 한다. 문을 열자 마다 나는 마늘냄새와 시큼한 냄새는 단순히 촛불을 켜놓거나 방향제로 감춰지는게 아니다. 집안 내부 전체를 새로 페인트 칠하면 그 잡 냄새는 없어지고 의외로 페인트 냄새는 바이어들에게 좋은 인상을 준다. 마치 새집에 들어온 느낌이랄까? 단 페인트 칠할 때 심심해 보이는 하얀색이나 자극적인 강력한 색은 피하고 옅은 뉴트럴 톤으로 한다. 카펫을 새로 깔만한 자금의 여유가 없다면 반듯이 스팀샴푸를 하자. 찌들은 냄새나 얼룩은 또 하나의 구매력 상실의 요소이다. 바이어가 제일 신경 쓰고 보는 것 중 하나는 부엌이다. 셀러들에게 꼭 부탁하고 싶은 것은 부엌 카운터 위에 나와있는 잡다한 물건들을 다 치우는 것이다. 또 하나 눈에 거슬리는 것은 김치 냉장고. 좁은 집에 김치 냉장고가 부엌 한 켠을 차지하고 있다거나 심지어는 다이닝룸에 나와있는 김치 냉장고는 그리 매력적이지 않다. 김치 냉장고는 차고로 옮겨 놓는 게 좋다. 가구도 재 배치 하도록 하자. 비좁은 집안 가구가 너무 커서 집이 더 좁아 보이게 만들거나 집은 큰데 허접한 가구들이라면 차라리 가구들을 비워 놓은 게 좋다. 부엌 다음으로 바이어들의 관심사는 안방과 안방 화장실이다. 한국적인 이불은 노노 (No-No) 아이템중 하나. 침실 가구가 화려하지 못해도 침구 세트를 좋은것으로 구매해서 잘 꾸며 놓은 것만으로 플러스가 된다. 많은 한국분들이 침대를 벽 한쪽으로 몰아 놓는데 그것은 오히려 역효가 난다. 침대는 균형을 맞추어서 정가운데 벽에 기대어 놓는다. 그리고 안방 화장실 싱크 카운터에 잡다하게 늘려있는 것은 모두 정리해서 싱크대 밑으로 넣어둘 것. 화장실은 그 집의 거울이다. 아무리 집을 잘 꾸며 놓아도 지저분한 화장실은 그 집주인의 평소 집 관리 상태를 한번에 보여주는 격이 된다. (다음주에 계속) ▷문의: 301-762-4989 ▷웹사이트: http://www.topprorealty.com [미주 최대 한인 사이트 www.koreadaily.com 콘텐트 더보기] 1. 미국 관련 궁금증을 전문가들이 무료로 상담해 드려요 2. 미주 한인들의 온라인 물물교환 장터엔 무슨 물건이 3. 미주 최대 한인 라디오 방송 ‘중앙방송’ 실시간 듣기 4. 365hananet.com 오픈 이벤트! 참여만 해도 넷북이 팡팡!

2009-05-13

[유지희의 부동산 가이드] 계약서를 쓸 때 주의할 점

주택 가격 상승 기미는 보이지 않지만, 주택 구매자들이 많이 늘고 있다. 숏세일 이나 차압주택 구매를 선호하는 경향이 뚜렸하고 싸게 나와있는 정상 주택 매물은 오퍼가 몰려 필자도 지난주에만도 3번의 미끄럼틀을 타야했다. 집을 구매하고자하는 많은 바이어들에게 융자 조건이 더욱 더 까다로와진 요즘은 구제금융으로 풀린 돈들이 도대체 어디로 증말해 버렸는지 의문이 생긴다. 다행히 이러한 까다로운 융자 조건에 통과한 바이어들이라 하더라도 조심해서 오퍼를 써야한다. 오퍼를 쓸 때 융자에 관련된 주의해야 할 점들을 살펴 보기로 하자. 첫째, 주택 감정조건(Appraisal Contingency)을 꼭 넣도록 하자. 이제는 렌더에서 직접 감정사를 내보내기 때문에 요즘 집 감정의 액수가 예상 의외로 낮게 나오는 경우가 종종 있다. 둘째, 감정조건(Appraisal Contingency)기간을 보통 15일 이내에 잡았던 것을 최소한 20일로 기간을 연장하는게 바람직하다.이제는 렌더에서 직접 감정사를 내 보내기 때문에 기간을 최대한으로 잡는다. 셋째, 보통 세를먼트 기간을 30일 이였던 것을 최소한 45일로 잡는다. 요즘 렌더에서 직접 IRS(미 국세청)에 보고된 택스를 확인하기에 세금보고 기간이 지난 요즘은IRS의 업무가 밀린 관계로 30일 이내의 세를먼트는 많이 힘들기 때문이다. 넷째, 이미 사전승인(pre-approval)을 받은 바이어라 할지라도 융자조건(loan contingency) 기간을 최대한으로 잡는다. 멀티 오퍼가 들어온 주택매물이라고 경쟁에서 이길려고 기간을 단축한다면 ,요즘 같이 까다로와진 융자조건에서 완전히 융자 승인 나 올 때 까지 변수가 작용 할 수도 있기 때문이다. 융자조건(Loan contingency)기간이 지나서 융자가 나오질 않는다면 괜한 바이어의 신용자금입급액(Ernest Money Deposit)만 잃게 되는 경우가 발생한다. 단, 메릴랜드에서는 loan contingency기간이 지나서 합의서(commitment letter)를 주지 못한 상태에서 셀러가 commitment letter를 요구하지 않거나 loan contingency 기간완료를 제거를 하지 않으면 융자가 안 나와 세를먼트를 못해도 디파짓을 빼앗길수 없다 (문의: 301-762-4989)

2009-05-06

[유지희의 부동산 가이드] 돈 절약-홈워린티(Home Warranty) 들어두기

요즘 몇 일 갑작스런 무더위로 에어컨디션을 사용하신 분들이 많아 졌을 것이다. 한동안 사용하지 않았던 에어컨디션이 다행히 작동이 잘 된다면 문제 없겠지만, 갑작스런 무더위에 작동되지 않은 에어컨디션 때문에 당혹해 하시는 손님들의 문의 전화를 받곤했다. 집을 구매했을 당시 바이어 에이전트가 한번 즈음 권했을 홈 워런티. 매년 재 구입하는 것을 잊어버려서, 아니면 집에 아무 이상이 없는 것 같아서, 또는 일년에 400정도 되는 돈을 절약하기 위해서 중단하신 분들은 다시 재 구매 하시기를 권유한다. 일년에 400불을 아끼려다 몇 천불의 돈을 써야하는 낭패를 당하기가 쉽다. 집 상태나 연도 수에 상관없이 언제라도 집 소유자는 누구라도 들을 수 있는 홈 워런티는 일년에 비용이 $350-$450 정도 이다. 각종 전자 기기 어플라이언스(Oven, Refrigerator, Built-in-Microwave, Garbage Disposal, Dishwasher, Clothes Washer & Dryer)를 포함해서 히팅 및 에어콘시스템, 배관, 온수, 전기 문제를 커버한다. 홈 워턴티는 회사마다 조금씩 차이가 있지만 위의 대부분은 커버가 되는 아이템들이다. 디덕션은 회사마다 조금씩 차이가 있지만 50달러에서 100달러 정도이고 인건비(Labor Charge)는 물론 부품값도 따로 내지않는다. 디덕션만 내면 위의 아이템은 수리를 해주고 고치지 못하면 경우에 따라 새것으로 교체할 수 있는 금액을 물어주거나 새것으로 교체를 해준다. 홈워런티를 제공하는 회사들은 다음에 나열된 웹싸이트에 들어가면 자세한 정보와 등록을 할 수있다. 20-10 Home Warranty: www.2-10.com HMS : www.hmsprotection.com AHS :www.ahswarranty.com 위의 회사들이 대표적인 회사들이고 믿음이 가는 회사들이다. 지붕이 커버되는 회사도 있으니 웹싸이트를 방문후 잘 결정하고 웹싸이트에 들어가서 등록하는게 번거롭다면 부동산회사에 문의를 해보면 대신 등록 해줄수있다. 일단 홈 워런티를 들고 나서 이용 시 주의 할 점을 살펴보면 다음과 같다. 1.보험을 들기전 발생된 문제는 (Existing problem )커버가 안 된다. 2. 만약 식기 세척기가 고장 났다고 했을 때 급하다고 먼저 기술자를 불러 수리를 한 후 워런티 회사에 전화를 하면커버가 되지 않는다. 일단 홈워런티 회사에 연락해서 그 회사에 속해있는 컨트렉터 (Contractor)전화번호와 컴펌(Confirmation Number) 번호를 받아야한다. 그리고나서 해당 컨트렉터 회사에 전화해서 문제를 설명하시고 약속날짜를 받는다. 수리한 후 디덕션 금액만 주면 된다. 현금으로 주지 말고 수표에 홈 워런티 회사에서 받은 컨펌번호를 꼭 기입해둔다. (수리 후 나중에 같은 문제가 발생 했을 시 디덕션 두 번 줄 필요가 없다.) 3.가령 욕조에 물이 새고 쓰레기 처리기(Garbage Disposal)가 고장 났다면 두 번 전화하지 말고 한번의 컨펌 번호만 받으면 같은 배관(plumbing) 문제이므로 한 컨트렉터만 부르면 되고 한 번의 디덕션만 내면 되므로 돈 절약이 된다. 갑자기 에어콘이 작동되지 않는다면 그 수리비용도 만만치가 않다. 일년에 적은 비용으로 큰돈 나가는 것을 예방하자. ▷문의: 301-762-4989

2009-04-29

[유지희의 부동산 가이드] First-time Homebuyer Tax Credit 자세히 들여다보기

2009년 미국 부동산 관련법(The American Recovery and Reinvestment Act of 2009)에 따르면 2009년 1월 1일부터 2009년 12월 1일 이전에 집을 구입하는 첫 주택구입자(First Time Home Buyer)에게는 세액을 공제해 주거나 환급을 해 주도록 돼 있다. 구입하는 집값의 10%로 한도액은 8000 달러까지만 세액공제나 환급을 해 주는 것이다. 예를 들면, 집값이 7만5000달러의 경우 7500달러를 공제 또는 환급 받는 것이다. 그런데, 자세히 살펴보면 이것은 세금공제(TAX DEDUCTION)와 차이가 있다. 세금공제와는 달리 세액공제는 납세자가 빚지고 있는 금액에 대해 달러-to-달러 감소이다. 그것은 소득세(Income Tax)가 IRS(국세청)에 1000달러를 빚져 있다면 7000를 환급 받게 되고, 만약 IRS에게 8000달러를 빚져 있다면 더 이상 내야 할 세금이 없게 되는 셈이다. 이것은 지난 해 정부가 내놓았던 세금 크레딧 프로그램(Tax Credit Program)과는 현저한 차이가 있다. 가장 큰 차이점은, 전에 있던 첫 주택 구입자(1st Time Home Buyer)의 택스 크레딧은 진정한 택스 크레딧이 아니고 크레딧을 받았던 만큼 다시 갚아야 했다. 소위 말하면 무이자 대출(interest free loan)과 같은 경우였다. 하지만 미국 부동산 관련법(American Recovery and Reinvestment Act of 2009)에 의거한 첫 주택 구매자의 택스 크레딧은 다시 되갚지 않아도 되는 진정한 연방정부 택스 크레딧(on Federal Income Tax Return)인 것이다. 그리고 중요한 것은 여기서 말하는 1st time Home Buyer란 누구를 말하는 것인지를 자세히 알아봐야 한다. 3년 이내에 주거용 주택(Primary Residence)을 소유한적이 없던 사람은 모두가 1st Time Home Buyer 혜택을 받을 수 있다. 그렇다면 기술적으로 2년 전에 투자용으로 구입했던 집이 있어도 이런 혜택을 받을 수가 있다는 것이다. 그 다음으로 생각해 봐야 할 것이 소득이 얼마나 되는가이다. 개인으로는 7만5000달러, 부부로는 15만 달러가 넘지 않아야 이런 혜택도 받을 수 있는데, 조정된 수입(Modified Adjusted Gross Income)이 15만 달러를 넘는다면 받을 크레딧 액수는 작게 될 것이고, 총수입이 개인(MAGI) 9만5000달러, 부부(MAGI) 17만 달러가 넘는 구매자는 이러한 혜택이 전혀 없게 될 것이다. 구매하려는 집이 가족이나 친인척의 집이라면 이러한 혜택마저도 없다. 그리고 시민권자나 영주권자가 아닌 외국인에겐 이러한 혜택이 주어지지 않는다. 새집을 구입하고 싶다면 올해 12월1일 이전에 입주해야만 한다. 그리고 마지막으로 집을 구입한 후 3년 이전에 다시 되 팔게 되면 세액공제는 다시 상환되어야 한다. 세금과 관련 된 문제는 회계사 등 전문가들과 상의하는 것이 바람직하다. (문의: 301-762-4989)

2009-04-22

[유지희의 부동산 가이드] 이런 숏세일 하지 마세요

몇 년전부터 유행처럼 번진 숏세일과 관련해 주택을 숏세일 형태로 팔고자 하는 분들과 사고자 하는 분들의 문의가 급증했다. 필자 또한 숏세일 매매를 요즘 제일 많이 하고 있는게 사실이지만 매번 무서운(?) 제안이 들어올 때마다 당장 눈 앞에 돈이 보여도 정중히 거절하고 있다. 가장 부담되는 문의 중 하나가 바로 ‘집값 내기가 힘든데 친척의 이름으로 집을 재 구매 해달라는 것’이이다. 그것도 숏세일로 말이다. 아직까지는 숏세일(Short Sale)로 인한 문제가 발생해 해당자들이 미연방수사국(FBI)의 조사를 받았다거나 법정에 섰다는 이야기는 못 들었다. 하지만 주변을 보면 정말이지 위험한 ‘가짜 숏세일(Faulty Short Sale)’이나 ‘숏세일 플립(Short Sale Flips)’을 하려는 사람들이 종종 있는 것 같아 걱정이 앞선다. 이와 관련 자신도 알게 모르게 위험한 상황에 처하게 되는 경우가 있는데 몇가지 주의해야 할 점에 대해 말해 보고자 한다. 최근들어 부동산 리얼터 단체(Realtor Board)에서도 가짜 숏세일(Faulty short Sale)을 주의 하라고 공문이 자주 오고 있다. ◇Faulty Short Sale (숏세일을 가짜로 하는경우) 전형적인 가짜 숏세일의 형태로는, 집주인이 숏세일을 가장해 집을 내놓고 나서 친척이나 친구의 이름으로 낮은 가격을 불러 집을 구입한 뒤 자신이 예전에 살던 바로 그 집에 그대로 거주하는 경우다. 그 다음에는 셀러(seller)가 렌더(Lender, 은행)에서 사전승인(Pre-approval) 받은 가격보다 더 낮은 가격으로 승인을 받게 해줄테니 세를먼트(settlement)에서 현금으로 이사갈 비용 또는 몇 만달러를 요구하는 뒷거래(Under table deal)도 종종 발생한다. 하지만 이렇게 공식 세틀먼트 서류(Settlement sheet)인 ‘HUD-1’에서 보여지지 않는 돈 거래는 모두 불법이기 때문에 절대로 해서는 안되는 행위이다. ◇숏세일 플립(Short Sale Flips) 숏세일(Short Sale)을 통해서 집을 싸게 구입하자 마자 집을 되팔아서 이익을 보는경우도 가짜 숏세일과 마찬가지로 모두가 불법이다. 많은 사람들이 이러한 사실을 잘 모른채 자신도 모르게 불법에 개입하게 되는 경우가 있기 때문에 특히 주의해야 한다. 필자의 생각으로는 내년부터 잘못된 숏세일로 인하여 수사 당국의 조사를 받는 사람들이 많이 생겨 날 것 같다. 그렇게 때문에 위에 열거한 편법, 불법적인 숏세일 방법은 절대 치해야 할 것이며 누가 은밀한 제안을 하더라도 반드시 거절해야 할 것이다. 마치 위의 방법을 남들이 하지 못하는 대단한 것인양 소개하는 사람이 있더라도 거기에 현혹되지 않길 바란다. (문의: 301-762-4989)

2009-04-15

[유지희의 부동산 이야기] 주인이 꼭 확인해야 할 것들

봄바람을 타고 집 매매 경기가 활발해지고 있다. 일년 중 가장 분주한 시기가 바로 봄인 것 같다. 작년버다 주택 매매도 활발해졌고 임대주택 경기도 부쩍 활발해졌다. 오늘은 집주인(Landlord) 입장에서 렌트(Rent)매물을 마켓에 내놓을 때 기본적으로 확인해야 하고 주의해야 할 것들을 정리해 보겠다. ▷Application을 받았을때 제일 먼저 해야 할 것이 크레딧 확인(Credit Check)이다. Application을 내면 당연히 크레딧을 조사를 할수 있다는 통념은 깨도록 하자. 일반적으로 비환급 신청수수료(Non- refundable application processing fee) 라고 하여 성인 한 명당 35~45 달러를 받는다. 말 그대로 집을 렌트하고자 하는 사람들의 크레딧을 알아보는데 드는 비용으로 렌트가 거절되어도 돌려 주지 않는 비용이다. 크레딧을 체크하시기 전 세입자(테넌트)가 될 사람들의 크레딧을 조사해도 된다는 서류를 만들어 서명하도록 해야 한다. 크레딧 리포트는 항상 최근의 것으로 받아 보는게 좋다. 가끔 세입자 본인들이 직접 크레딧 리포트를 뽑아서 가져오는 경우가 있지만 직접 확인하길 강력히 권유한다. 　 ▷직장대조(Job Verification) 절차를 해야 한다. 어떤 직장에서 일하는지, 몇년을 일했는지 확인해야 한다. 아무리 크레딧이 좋아도 요즘 같은 경우 직장을 잃는 사람들이 많이 있기 때문이다. ▷수입확인(Income Verification)도 필수다. Application Form에 기재된 수입을 확인 할수있는 증빙서류를 제출하라고 하는 것이 좋다. 보통 가장 최근의 두달치를 요구한다. 렌트비가 수입의 40%를 초과한다면 집세 내기가 곤란해 진다고 봐야한다. ▷사진이 있는 신분증 사본(Copy of Photo ID)은 많은 사람이 잊고 지나쳐 버리는 것 중 하나다. Application에 있는 사람의 크레딧만 보고 계약하는것은 안심할 수가 없다. 요즘들어 서류상으론 크레딧도 좋고 직장도 있고 인컴도 좋은데 2~3달 후부터 렌트비를 내지 않아서 알아보니 실제의 인물이 아니라는 사실을 알고 난감해 하는 분들의 전화 상담을 가끔 받곤 한다. ▷Security Deposit은 마지막 달 월세(Last Month Payment)를 대신할 수 없다. 보통 한달치 렌트비를 Security Deposit으로 받는다. 간혹 세입자들이 마지막 렌트비를 내지 않고 Security Deposit으로 대신하자는 경우가 발생한다. 대답은 ‘NO’이다. 세입자가 완전히 이사하고 난 뒤 집을 점검하고 이상이 없을 경우 돌려준다. 이 때 계약서에 Security Deposit으로 마지막달 렌트비를 대신 할수 없다는 조항을 꼭 넣어야 한다. ▷계약서에 이사 나갈때 Entire Carpeted Area에 고온증기세척(Steam Shampoo)을 했다는 영수증을 제출하도록 한다. ▷세입자보험(Tenant Insurance) 가입을 요구한다. 많은 집주인들이 Home Owner Insurance Policy를 가지고 있지만 보통 Investment Property로 Insurance를 들고 있지 않는 경우가 많고, 만약 세입자의 잘못으로 집에 큰 피해가 생겼을 경우 세입자 보험에서 보상 내지 배상토록 해야 한다. ▷각 카운티 마다 저소득층을 위해 렌트 보조비를 지급하는 프로그램(The Section 8 Rental Voucher Program)이 있는데 이를 활용한다. 이 프로그램을 이용하면 카운티에서 매달 정확히 렌트비를 보내준다. 하지만 카운티에서 전액을 지급하는게 아니라서 세입자의 크레딧이나 직장은 잘 알아봐야 한다. ▷문의:301-762-4989

2009-04-08

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